残置物撤去の際のトラブルとは？事例から学ぶ失敗しないポイント

 
不動産取引において「残置物」は、予期せぬトラブルの原因となることがあります。
賃貸物件の退去時や不動産売買の引き渡し時に、前の所有者や入居者が残した物品が原因で、後々大きな問題に発展するケースは少なくありません。
所有権や撤去費用の負担を巡る争いや、物件に損害が生じるリスクも考えられます。
今回は、残置物撤去にまつわるトラブルの具体的な事例とともに、その背景にある問題点を解説します。

残置物撤去で起こるトラブル

所有権を巡る争い

残置物の所有権は、原則として元の所有者（前賃借人や売主など）にあります。
しかし、退去者が連絡不能になったり、「夜逃げ」のように無断で物品を残したまま姿を消したりすると、所有権の所在が不明確になりがちです。
この場合、物件の貸主や買主が勝手に残置物を処分しようとすると、所有権侵害として器物損壊罪に問われたり、民事上の損害賠償責任を負ったりするリスクが生じます。
特に、物件の引き渡しを受ける側としては、所有者が不明なままでは物品の処分ができず、対応に困ることがあります。

撤去費用負担の揉め事

残置物の撤去にかかる費用を誰が負担するのかで、トラブルになるケースも多く見られます。
原則としては、残置物を残した元の所有者が費用を負担すべきですが、契約書に明確な記載がない場合や、元の所有者との連絡がつかない場合に問題となります。
例えば、賃貸物件の退去時に高額な撤去費用が発生し、敷金から差し引かれることに対して借主が異議を唱えたり、売買物件で買主が想定外の撤去費用を請求されたりする例が考えられます。
費用の負担が曖昧なまま進むと、双方にとって不本意な結果を招きかねません。

物件損害や遅延リスク

残置物が原因で、物件自体に損害が生じたり、物件の引き渡しや次の利用開始が遅延したりするリスクも無視できません。
例えば、長期間放置された家電製品からの水漏れや、不衛生な状態の残置物による悪臭の発生などが考えられます。
また、残置物の撤去が完了しない限り、物件の明け渡しや次の契約締結が進められないため、本来得られたはずの家賃収入や売却益を損失する可能性もあります。
こうした遅延は、経済的な損害に直結する恐れがあります。

残置物撤去トラブルの事例

契約書無効とされた裁判例

過去の裁判例では、貸主が賃料滞納を理由に契約を解除したにもかかわらず、営業中の店舗に勝手に施錠し、店内に残されていた什器備品を無断で処分したケースで、貸主の行為が違法と判断された事例があります。
契約書に「期限内に什器等を搬出しないときは貸主が処分する」という条項があったとしても、貸借人の権利を著しく侵害する行為は認められず、無断で処分した代金を貸借人に返還するよう命じられました。
この事例は、たとえ契約書に記載があっても、一方的な処分は法的に認められない場合があることを示しています。

無断処分による損害賠償事例

前述の裁判例とも関連しますが、残置物の所有権を無視して、所有者の同意なく勝手に処分した場合、法的な責任を問われることがあります。
例えば、大家が借主の許可なく残置物を処分した結果、所有権を巡ってトラブルになり、損害賠償を請求されるケースが挙げられます。
また、買主が残置物ありの物件を引き渡された際に、売主が勝手に残置物を処分したが、それが原因で新たな問題が生じた場合にも、同様のリスクが考えられます。
無断での処分は、後々大きな費用負担や紛争につながる可能性が高いと言えます。

まとめ

残置物撤去を巡るトラブルは、所有権の所在や撤去費用の負担、物件の損害や引き渡し遅延など、多岐にわたります。
過去の裁判例からも、所有者の同意なく残置物を処分したり、契約内容の解釈を巡って争いが生じたりするケースが少なくありません。
このような事態を避けるためには、契約締結時に残置物の扱いについて細部まで明確に定め、書面で確認することが極めて重要です。
万が一の事態に備え、自らを守るための予防策を講じることが、貸主・借主双方にとって賢明な対応と言えるでしょう。