残置物がある場合の原状回復義務とは？退去時の進め方を解説

賃貸物件の退去や入居にあたっては、原状回復義務が伴います。
この義務は、物件を借りた際の本来の状態に戻すことを指しますが、そこに「残置物」が関わってくると、どのように進めるべきか迷うことも少なくありません。
入居時と退去時、それぞれで残置物と原状回復義務の関係を正しく理解しておくことは、後々のトラブルを防ぎ、スムーズな物件の利用につながります。

原状回復義務と残置物の関係性

原状回復義務は入居時状態への復帰

賃貸物件における原状回復義務とは、入居前の状態に戻すことを指します。
ただし、これは建設用語としての「原状復帰」とは異なり、法律用語として契約書に明記されるものです。
物件や設備の経年劣化による自然な変化は、原状回復の対象外となります。
つまり、入居者側に過失があった汚れや破損などについて、退去時に修繕や交換によって元の状態に戻すことが求められるのです。

残置物は借主の所有物

残置物とは、賃貸借契約が終了した際に、借主が賃貸物件内に残置した物品のことを指します。
家具や家電製品などが一般的な例です。
これらの物品は、原則として借主（前の入居者）の所有物であり、貸主（大家）が借主の同意を得ずに勝手に処分することはできません。
所有権の所在が不明確な場合や、貸主の承諾を得た場合は、例外的に貸主の所有物となるケースもあります。

原状回復には残置物撤去も含まれる

原状回復義務の基本的な考え方に基づくと、物件を入居時の状態に戻すためには、残置物がない状態にすることが原則となります。
したがって、借主は退去時に残置物を撤去する義務を負います。
もし借主がこの義務を怠り、残置物を放置したまま退去した場合、貸主は借主に対して撤去を求める必要が生じます。

残置物がある場合の原状回復義務の進め方

残置物の所有権確認が重要

賃貸物件から退去する際や、新たな物件に入居する際に残置物がある場合、まず確認すべきは「その残置物の所有権が誰にあるのか」という点です。
所有権が借主にあるのか、それとも貸主（大家）にあるのかによって、その後の対応が大きく変わってきます。
契約書に記載されている内容や、貸主とのこれまでのやり取りなどを確認することが重要です。

大家との相談と合意形成

残置物をそのまま残して退去することを希望する場合や、入居した物件に前の入居者の残置物がある場合、必ず貸主（大家）との間でしっかりと話し合い、合意を形成することが不可欠です。
無断で残置物を残したり、勝手に処分したりすると、所有権侵害や損害賠償のリスクを伴う可能性があります。
賃貸契約書に、残置物に関する特約条項が明記されているかどうかも確認し、双方の認識を一致させることが、トラブル回避の鍵となります。

処分方法の選択肢と注意点

残置物の所有権が借主にある場合、自身で処分する必要があります。
処分方法としては、自治体のゴミ回収を利用する方法があります。
小さく運びやすいものは不燃ゴミ、大きな家具や家電は粗大ゴミとして、自治体のルールに従って処分します。
処分の際には、手数料がかかる場合や、回収できない品目がある点に注意が必要です。
また、フリマアプリなどで売却して処分する方法もありますが、出品や購入者とのやり取りに手間がかかるため、すぐに処分したい場合には不向きです。

時間や労力をかけずに迅速に処分したい場合は、不用品回収業者に依頼する方法が有効です。
専門業者であれば、残置物の運び出しや、大量の不用品回収にも対応してもらえます。
また、品物によっては買取の対象となる可能性もあり、結果的に費用を抑えられることもあります。
希望の日時に作業してもらえる業者も多く、手続きも比較的簡単です。

まとめ

賃貸物件における原状回復義務は、物件を入居時の状態に戻すことを原則とします。
この義務には、原則として借主が残置した物品を撤去する作業も含まれます。
残置物の所有権は原則として借主にありますが、貸主の承諾や契約内容によって状況は変化します。
退去時、入居時ともに、残置物に関する問題は貸主（大家）との丁寧なコミュニケーションと合意形成が不可欠です。
自身で処分する際には、自治体、フリマアプリ、不用品回収業者といった選択肢があり、それぞれのメリット・デメリット、注意点を理解した上で、適切な方法を選ぶことが、円滑な物件の利用につながります。