特殊清掃告知義務について解説！

不動産を購入または賃貸しようと考えている方、あるいは売却や賃貸を考えている方、不動産業界で働く方にとって、特殊清掃が必要になった物件の告知義務は重要な問題です。
近年、メディアで「事故物件」という言葉が頻繁に取り上げられるようになり、不動産取引において事故物件に関する告知義務が注目されています。
しかし、告知義務の範囲や宅建業者の調査義務について、明確に理解している人は少ないのではないでしょうか。
この記事では、特殊清掃が必要になった物件の告知義務に関する最新情報と、不動産取引における告知義務の範囲、宅建業者の調査義務について解説することで、安心安全な不動産取引を行うための知識を提供します。

□特殊清掃告知義務について解説！

特殊清掃が必要になった物件の告知義務は、不動産取引において重要な要素です。
近年、国土交通省が「事故物件」に関するガイドラインを発表し、告知義務の範囲や宅建業者の調査義務について明確な基準が示されました。

1: 告知義務の範囲

告知義務の範囲は、大きく分けて「告知が必要なケース」と「告知しなくてもよいケース」があります。

1: 告知が必要なケース

・ 殺人事件や自殺、事故死など、事件性のある死亡事故が発生した場合
・ 特殊清掃が必要となるほどの状況が発生した場合

2: 告知しなくてもよいケース

・ 自然死や日常生活の中での不慮の死（老衰、持病による病死、転倒事故など）
・ 賃貸借取引において、上記「告知が必要なケース」以外の死亡事故が発生し、3年以上経過した場合
・ 隣接住戸や集合住宅の共用部分で発生した死亡事故

2: 宅建業者の調査義務

宅建業者には、物件の過去に発生した事故に関する調査義務があります。

1: 調査内容

・ 物件の履歴調査（登記簿謄本、住民票など）
・ 前所有者や前入居者への聞き取り調査
・ 近隣住民への聞き取り調査

2: 調査義務の範囲

・ 不動産取引を行う際には、原則として上記調査を行う必要があります。
・ ただし、調査によって事故の発生が判明した場合でも、告知義務の範囲に該当しなければ、告知する必要はありません。

3: 告知が必要なケースの例

1: 殺人事件や自殺が発生し、特殊清掃が必要になった物件

2: 事故死が発生し、遺族が特殊清掃を依頼した物件

3: 孤独死が発生し、遺体発見後に特殊清掃が行われた物件

これらのケースでは、売買契約や賃貸借契約を行う際に、告知義務が発生します。

□不動産取引における告知義務

国土交通省が発表した「事故物件」に関するガイドラインは、不動産取引における告知義務の範囲や宅建業者の調査義務について、具体的な基準を示しています。

1: ガイドラインの目的

このガイドラインの目的は、不動産取引における告知義務に関する情報提供を充実させることで、安心して不動産取引が行えるようにすることです。

2: 告知義務の範囲

ガイドラインでは、告知義務の範囲を「取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある場合は告げる」ことを原則としています。

3: 宅建業者の調査義務

宅建業者には、物件の過去に発生した事故に関する調査を行う義務があり、調査結果に基づいて告知義務の判断を行う必要があります。

4: 告知義務の期間

賃貸借契約では、事故発生から概ね3年間は告知義務が発生します。
売買契約については、特に期間の定めはありません。

5: ガイドラインの強制力

ガイドラインは、法律ではありません。
そのため、強制力はありません。
しかし、宅建業者や不動産会社は、ガイドラインを参考に、適切な対応を行うことが求められます。

□まとめ

特殊清掃が必要になった物件の告知義務は、不動産取引において重要な問題です。
国土交通省が発表した「事故物件」に関するガイドラインを参考に、告知義務の範囲や宅建業者の調査義務について理解することで、安心して不動産取引を行うことができます。
告知義務の範囲は、事件性のある死亡事故や特殊清掃が必要となるほどの状況が発生した場合など、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある場合は告知が必要となります。
宅建業者には、物件の過去に発生した事故に関する調査を行う義務があり、調査結果に基づいて告知義務の判断を行う必要があります。
告知義務の期間は、賃貸借契約では事故発生から概ね3年間、売買契約については特に期間の定めはありません。
不動産取引を行う際には、特殊清掃が必要になった物件の告知義務に関する情報をしっかり理解し、トラブルを回避するために、事前に情報収集を行うようにしましょう。